ローンが残っている不動産でも売れますが必ず注意点を確認しましょう。

ローンが残っていても不動産は売れるのか

ローンが残っている一軒家

 

ローンが残っている不動産でも、引き渡し日に売却代金などを活用してローン残債を一括返済できれば売却できます。
車に比べてローンがある状態でも売却しやすい環境とルールがあるので、ローン残債が残っていても売却したければ積極的に検討してみてください。
ローンが残っている不動産を売る流れとルール、注意点をまとめました。

 

 

抵当権を解除するルール

抵当権を勉強するイメージ画像

 

住宅ローンを組んで取得した不動産や不動産担保ローンを活用しているケースでは、金融機関がローンを残したまま勝手に売却できないように抵当権を設定しています。
これは車のローンを組んだ時に信販会社が所有者になる所有権留保と同じような仕組みです。

 

ローンを組んだ車の所有権留保は、先に残債を一括返済してから所有権留保解除書類を発行する流れになります。
車業者は売却価格から相殺するなどしてローンが残ったまま買取してくれますが、個人売買では先に自己資金で一括返済をしないと売れません。

 

それに対して不動産の抵当権は、住宅ローンを組んだ銀行の場合、売却代金で返済することを条件に入金前から抵当権解除書類の発行作業に着手してくれます。
売買契約を凍結した場合、引き渡し日に抵当権を設定している金融機関のスタッフまたは金融機関から委託された司法書士が立ち会い、残債の入金を確認したら手渡しで司法書士に抵当権解除書類を渡し、司法書士がその足で抵当権解除と所有権の移転登記を行うのが一般的な流れです。

 

 

ローン残債と売却価格の関係

  • ローン残債より売却価格が大きい場合

    売却価格-ローン残債の金額を受け取る(仲介手数料&抵当権解除登記費用の支払いがある)

  • ローン残債と売却価格が同じ

    家を売れるけど手元にお金が残らない(抵当権解除登記や仲介手数料の持ち出しが発生することも)

  • ローン残債より売却価格が小さい場合

    売却時に自己資金か住み替えローンなどで差額を補填する

このように、売却価格でローン残債を全額支払えない場合は、引き渡し日に不足分を補填しないといけません。
自己資金で対処するのがスムーズですが、自己資金がない場合でも金融機関からの借入で対処できる場合があります。

 

 

不動産担保ローンは要注意

 

住宅ローンを利用している銀行などの金融機関は、入金日(受渡日)に手渡しでの抵当権解除書類の発行を行っていますが、民間の貸金業者を利用した不動産担保ローンを利用している場合は注意が必要です。
引き渡し日の立ち会いには対応せず、ローン残債の一括返済をしてから数営業日後に抵当権解除書類を発行されるケースがあります。
抵当権解除書類の発行手順は金融機関によって異なるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

 

 

新しく住宅ローンを組める?

銀行から受け取る融資

 

住宅ローンが残っている家を売る方は、新しく住宅ローンを組んで家を購入して住み替えようとする方が多いです。
ローン残債が残っていて新しく住宅ローンを組んで家を買うことは可能です。

 

住宅ローン審査は、既存の住宅ローンを売却価格や自己資金等で完済することを前提にして、新しく買う家の住宅ローン審査に対応してくれます。
住宅ローンを組んでいる家に住みながら新しい家の売却を進めたい場合は、住み替えローンを利用する流れになり、ローン審査が厳しくなったり、買取保証サービスの利用を義務づけられることが多いです。

 

このほか、一度住んでいる家を売却し、短期的な賃貸契約で現在の家に住んで新しい家を探すリースバックという方法もあります。
まずは住み替えに強い不動産会社や、リースバック・住み替えローンを扱っている金融機関に相談することから始めましょう。

 

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